25 juli 2022

De lessen van Bensdorp Bussum

Bensdorp in Bussum is opgeleverd. Het terrein van de voormalige chocoladefabriek is nu een prachtige plek om te wonen en te werken. Een plek met allure. Met behoud van de bijzondere elementen van het erfgoed, wat grotendeels de sfeer bepaalt. De gemeente, bewoners en omgeving zijn blij met het resultaat. Een aanwinst voor Bussum en daarmee een groot compliment aan architect LEVS. Maar ging alles volgens wens? En is het af? Nee, dat helaas niet. Bensdorp is een project van vallen en opstaan gebleken. Er zijn dan ook veel lessen te leren. Met als belangrijkste les dat goed eigenaarschap aan de basis van ieder project moet liggen.

Hoe het begon
De karakteristieke bebouwing langs het spoor en de geur van de chocoladefabriek Bensdorp is onderdeel van het DNA van Bussum. Na het sluiten van de fabriek in 2002 raakt de bebouwing echter deels in verval. Een mislukte poging om een nieuwe functie te geven aan de leegstaande bedrijfsgebouwen legt het project stil. Toch wordt het in 2015 in crisistijd weer gestart. De gemeente, woningbouwcorporatie Dudok Wonen en de ontwikkelende aannemer bereikten in dat jaar overeenstemming over de herontwikkeling van de locatie. Met wonen, werken en culturele en maatschappelijke functies. Jeroen Wolbrink van De Stadsregisseur startte eind 2015 als projectmanager in opdracht van de (toenmalige) gemeente Bussum. Er werd op dat moment al gewerkt aan het schetsontwerp. Jeroen begeleidde de verdere planuitwerking en zorgde voor goede afstemming met de omgevingsparttijen. Helaas ging de aannemer vlak voor de oplevering failliet (2019). En in 2020 brak corona uit. Redenen dat de toch al ambitieuze plannen anders zijn uitgepakt dan in eerste instantie de bedoeling was.

Hoge ambities, dromen en werkelijkheid
Wat was de bedoeling? De gemeente had de ambitie om een deel van de commerciële ruimtes in te vullen met een cultureel-maatschappelijke bestemming. Kunst, cultuur, verenigingsleven, noem maar op. Het streven was om met deze functies een plek te creëren met reuring. Een plek waar altijd iets te doen is, waar je kunt ontspannen, rustig een kop koffie kunt drinken, maar ook van alles kunt beleven. Deze doelstelling is niet volledig gehaald. Wat ging er mis?

Vooraf is maar heel beperkt onderzoek gedaan naar de vraag naar cultureel-maatschappelijke ruimtes. Het was dan ook niet duidelijk of de ambities onderbouwd konden worden met harde cijfers en marktonderzoek. Een ‘levendige plint’ is vaak een ambitie bij binnenstedelijke planontwikkelingen. Een begrijpelijke wens, maar ook een droom die lang niet altijd realistisch is. Wensdenken ligt dan op de loer. Dat bleek ook hier het geval.

Tijdens de uitvoering van het project bleek er aanvankelijk alsnog wel enige interesse te zijn bij maatschappelijke organisaties en culturele instellingen. Er lagen ideeën voor een muziekschool, een filmhuis en een kunstatelier. Maar er was onvoldoende economische draagkracht bij deze organisaties om een huur te betalen die de kostprijs zou dekken. De subsidiemogelijkheden waren bovendien beperkt, waardoor de businesscase voor deze initiatieven niet rondkwam. Naarmate de uitvoering van het project vorderde, kwam het spook van de leegstand dichterbij. Intussen waren de plannen zover doorontwikkeld dat het niet meer mogelijk was om de wensen van eindgebruikers te verwerken in de plannen. De laatste kans om cultureel-maatschappelijke gebruikers te huisvesten, leek daarmee verkeken.

2e kans
Is er reden om te somberen? Dat denken wij niet, al is er wel degelijk een kans voorbij gegaan. Het faillissement van de ontwikkelende aannemer en de daaropvolgende coronacrisis waren in dit geval de spreekwoordelijke druppels die ervoor hebben gezorgd dat het complex zich uiteindelijk bijna volledig heeft gevuld met commerciële functies die minder toegankelijk zijn voor publiek en minder reuring brengen dan de bedoeling was. Of hij tij nog kan keren? Het plan kan makkelijk 100 jaar mee, de basis is meer dan goed. Afwaarderen van een commerciële plint naar een deels maatschappelijke plint lijkt tegelijkertijd niet erg realistisch. Maar het kan.

Eigenaarschap is key
Er zit een belangrijke les in dit proces voor toekomstige projecten. Zorg als eerste dat de ambities realistisch zijn. Doe van tevoren degelijk onderzoek en schep geen onrealistische verwachtingen. En, ten tweede en minstens zo belangrijk: creëer voorwaarden zodat de uiteindelijke ambities daadwerkelijk kans van slagen hebben. Gooi je ambities niet over de schutting maar beleg het eigenaarschap. En dan hebben wij het niet perse over het eigendom van grond of gebouwen, maar het eigenaarschap van ambities. Dit kan bijvoorbeeld door goede afspraken te maken over realistische huurniveaus en subsidiemogelijkheden te creëren. Maar zeker ook een langetermijnvisie en langdurige verbondenheid met de locatie kunnen echt het verschil maken.

In het geval van Bensdorp had de ontwikkelende aannemer in crisistijd de ontwikkeling naar zich toe getrokken. De focus van de ontwikkelende aannemer lag hier alleen bij de verkoop van de wooncomplexen aan de woningbouwcorporatie en woningbelegger. Het creëren van een duurzaam dynamische prettige plek om te wonen en de verblijven raakte daardoor naar de achtergrond. De maatschappelijke ambitie was onvoldoende geborgd in het proces en de samenwerking. Bensdorp Bussum geeft ons meer dan ooit het inzicht dat eigenaarschap in gebiedsontwikkelingen key is.

Onze tips
Voor gemeentelijke opdrachtgevers hebben wij dan ook de volgende tips:

  • Doe gedegen onderzoek naar de haalbaarheid van het programma. Durf ambitieus te zijn, maar blijf weg van wensdenken.
  • Creëer de juiste voorwaarden, passend bij je ambitieniveau. Als dat niet kan, pas je ambitieniveau dan aan.
  • Zorg voor duurzaam eigenaarschap bij gebiedsontwikkelingen. Dat doe je door de juiste partijen aan je te verbinden en ook je eigen rol als gemeente stevig te pakken, als dat de weg naar succes is.

Ten slotte: maak mooie dingen. Daarvan krijg je nooit spijt. Als het niet gelijk werkt, krijg je misschien nog een tweede kans.

Impressies

Actueel

  • Nieuws
  • Projecten

25 juli 2022

 

De lessen van Bensdorp Bussum

Lees verder

Project

Cromhoffpark: een nieuw stuk stad in Enschede

Lees verder

08 maart 2022

 

Energietransitie: de kracht van kritische bewoners

Lees verder

04 maart 2022

 

Een mijlpaal: de eerste heipaal!

Lees verder

02 november 2021

 

Oude stijl in een nieuwe jas

Lees verder

14 september 2021

 

Basischool De Sleutel verkocht

Lees verder

Project

Cromhoffpark: een nieuw stuk stad in Enschede

Lees verder

Project

Door pragmatische aanpak binnen een jaar definitief ontwerp klaar

Lees verder

Project

Herontwikkeling bedrijfsterrein Bussum

Lees verder

Project

Proeftuin Aardgasvrij Enschede

Lees verder

Project

Samenwerking Teesinkbos Boekelo

Lees verder

Project

Lostrekken plan Centrum Keverdijk Naarden

Lees verder

Lees verder